- 上一篇:深圳物业管理律师:山东业主共有场地停车拟交使用费 下一篇:【深圳物业管理律师】《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定
- [打印] [关闭]
住宅小区地下车库产权归谁?
近年来,房地产开发商、物业管理公司和住宅小区业主之间,在有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纷争凸现。学者、专家、官员对此亦众说纷纭。各种纷争的矛盾核心,是商品房住宅小区地下车库的产权归属问题。对此,有四种观点。一是合同确定论。住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中的约定,确定其产权归属;二是推定归属论。当开发商与购房者在房地产买卖合同中对小区地下车库产权没有约定或约定不明时,推定其产权属于购房者共有,或由开发商所有;三是销售成本收益归属论。当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,其产权属于开发商,反之,属于购房者共有;四是登记凭证确权论。依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。对上述四种观点,笔者都不敢苟同。现将个人观点阐述如下。
一、地下车库的法律属性
地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,它是一种特定的、独立的物,不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专有使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权归属并不意味着相关的权利就不存在。比如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。
二、地下车库在法律上的分类
1、不得销售的公共配套设施。开发商根据政府规定兴建地下车库,是他的法定义务,该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。”像这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。
2、可以销售的公共配套设施。虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。只要开发商没有承诺无偿向业主提供地下车库,并且没有把地下车库面积计入公摊面积内,那么,投资兴建地下车库的开发商对此享有专有所有权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
3、非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,既可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。
4、利用人防工程改造成的地下车库。1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》,是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用其为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。因此,在和平时期,投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库,必须获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人防工程防护能力前提下,根据国家对地下车库相关技术规范进行改造,符合使用要求后,便可作为地下车库使用。
三、如何确定地下车库的产权归属
1、地下车库产权归属的判断标准。从法理上说,要判断开发商开发的商品房地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果已作为公摊面积予以分摊,则在业主购买商品房时,其购买的商品房建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在这种情况下,该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之,该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。由此可见,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定。上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类:其一是结建或者补建的民防工程,将其定性为民防工程,只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条,民防工程的投资者可以按照房地产管理有关规定取得民防工程的所有权。因此,开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是,该《管理办法》对作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库停车位未作规定。其二是严格意义上的地下车库,即开发商在立项、设计时均将其作为车库。实践中,小区业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局发布的《关于商品房项目附属地下车库租售问题的暂行规定》(以下简称《暂行规定》),对除结建或者补建的民防工程之外、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定:商品房项目附属地下车库仅供该商品房小区内的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定:地下车库与主楼一并申请预售的,经审核符合预售条件的,应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库单独申请预售的,则可单独核发预售许可证,并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定,但从地下车库可以预售这一点表明,开发商对车库拥有产权,因为如果地下车库属于全体业主共有,则开发商无权预售。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》,除非有合法产权分摊协议,否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)不计入共有建筑面积。换言之,通常情况下,车库不作为公用面积分摊,车库的产权也就属于开发商。
四、地下车库权属的明确须尽快立法
城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用,城市土地资源的稀缺与建筑技术的进步,使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下,如兴建高架道路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化发展,地下空间权也已经形成,法律滞后和缺门的问题已经开始凸现。从理论上看,地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中,开发商获得土地使用权,只是获得了修建地表以上一定空间内建筑物的权利,并没有涉及到地下空间的利用权,该部分空间利用权依然属于政府,如要加以利用,必须经过规划等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则,并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。何况,根据法律规定,只要获得相关部门的行政许可,地上建筑物与土地使用权仍然是可以分割使用的。
但是,从现行房地产法律法规看,确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》,只是对土地上的房屋权属登记作了规定,并未涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条指出:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”是指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。由此推论,要获得地下车库停车位权利证书,也必须到相关部门登记,如果没有进行权属登记,自然无法获得法律承认的所有权。另外,根据《中华人民共和国立法法》第八条规定,民事基本制度只能由法律规定,规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看,确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。因此,加快立法研究,尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。
[作者单位:华东政法学院]