1、《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》深府办〔2013〕3号
深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知
深府办〔2013〕3号
各区人民政府,市政府直属各单位:
《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
深圳市人民政府办公厅
2013年1月7日
深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)
第一条 为规范我市工业楼宇转让,推进市场配置产业空间资源,促进产业空间资源有序流转,实现产业转型升级,根据相关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内工业楼宇(含本办法实施前兴建的工业楼宇)的转让适用本办法。
本办法所称工业楼宇,是指在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途的建筑物、构筑物及其附着物。
深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让,按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。
属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称“《决定》”)及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让,按照《决定》及其他相关规定执行。
第三条 本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施,除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外,可以宗地为单位进行整体转让。
第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇,可分割转让。
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇,不得分割转让,但具有下列情形之一的可分割转让:
(一)因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的;
(二)因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的;
(三)因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等,被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产,工业楼宇必须分割转让的;
(四)企业将其拥有的工业楼宇作价入股,其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
(五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
(六)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
(七)租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业,需购买工业楼宇的,已租用部分的工业楼宇可以分割转让;
(八)为满足首次公开发行股票并上市的发行条件,已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的,该部分工业楼宇可以分割转让;
(九)法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
第五条 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。
用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让,受让人必须符合产业准入条件并通过各区(含新区)产业主管部门依法进行的资格审查。
第六条 依照本办法规定限整体转让的工业楼宇,自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起不满20年进行整体转让的,政府在同等条件下享有优先购买权。
本办法第四条第二款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(九)项规定的工业楼宇分割转让的,政府在同等条件下可以优先购买。
第七条 工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时,作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规的规定与相应的专有部分一并转让。
工业楼宇分割转让时,规划主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。
第八条 非商品性质的工业楼宇,进行整体转让的,应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价;进行分割转让的,还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的,应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让,其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时,按照下列规定补缴地价:
(一)改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中,属于工业楼宇的,应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价;属于配套设施的,应按照市场评估地价标准补缴地价。
(二)适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目,按照本条第三款的规定补缴地价后,项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
第十条 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。
第十一条 符合本办法规定可以转让的工业楼宇,可在市土地房产交易中心公开交易或自行交易。
第十二条 未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的,在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的文件外,还应提交下列材料:
(一)规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸;
(二)消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证;
(三)测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告;
(四)转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。
依照本办法或其他有关法律法规的规定,工业楼宇分割转让需补缴地价的,申请人还应提交已补缴地价的证明文件。
第十三条 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇,以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
依照本办法规定不得分割转让的工业楼宇,可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
本条所称工业楼宇基本单元,是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号(栋号、室号等)的楼宇或者特定空间。
第十四条 工业楼宇转让的,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府,纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法由市土地管理部门另行制定。
前款所称的增值收益,是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额;工业楼宇转让时,已按照本办法规定补缴地价的,应同时扣减已补缴的地价。
工业楼宇的增值收益按下列方式缴交:
(一)工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分,按50%的比例上缴;
(二)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分,按60%的比例上缴。
(三)工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起5年内再转让的,按100%的比例上缴增值收益。
转让方申报的合同成交价格等于或高于转让工业楼宇的计税参考价格的,以合同成交价格作为转让工业楼宇的交易价格。转让方申报的合同成交价格低于转让工业楼宇的计税参考价格的,以计税参考价格作为转让工业楼宇的交易价格。
工业楼宇的计税参考价格由市政府确定的承担评估职能的非营利性机构负责测算,并经市财政部门、市地税部门确认后,供工业楼宇所有人查询。
第十五条 区(含新区)产业主管部门应会同相关政府职能部门依照有关规定、约定对工业楼宇的使用进行监管。
产业、规划国土等相关主管部门应各司其职,对擅自改变工业楼宇使用功能等违规行为依法予以查处。
第十六条 市政府有关职能部门可根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。
第十七条 本办法自发布之日起实施,试行一年。2008年9月25日发布的《深圳市人民政府关于印发深圳工业楼宇转让暂行办法的通知》(深府〔2008〕213号)同时废止。
深圳市人民政府关于印发《深圳市工业楼宇转让暂行办法》的通知
深府[2008]213号
各区人民政府,市政府直属各单位:
《深圳市工业楼宇转让暂行办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。深圳市人民政府
二○○八年九月二十五日
深圳市工业楼宇转让暂行办法
第一条 为规范我市工业楼宇转让,优化产业发展环境,促进节约集约用地,根据相关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内工业楼宇的转让适用本办法。
本办法所称工业楼宇,是指在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。
深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让,按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。
政府财政投资兴建的工业楼宇的转让,除应当符合本办法规定外,还应当遵循国有资产处置管理的有关规定。
第三条 工业楼宇转让应当坚持政府指导、政策引导、严格管理的方针,遵循公平、公开、公正的原则,积极慎重,有序推进。
第四条 本办法实施前出让的工业用地上已建成的工业楼宇,除法律、法规、规章、本办法另有规定或者土地使用权出让合同另有约定外,可以整体转让。
第五条 本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的,可以分割转让;未明确约定工业楼宇可以分割转让的,不得分割转让,但具有下列情形之一的可以分割转让:
(一)因企业破产清算工业楼宇必须分割转让;
(二)因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让;
(三)因企业不符合现行产业政策或者环保要求,被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书规定停止生产,工业楼宇必须分割转让;
(四)企业将其拥有的工业楼宇作价入股,其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让;
(五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让;
(六)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让;
(七)市政府批准的其他情形。
前款第三、四、五、六、七项规定的工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准,工业楼宇被查封、抵押或者被依法采取其他限制房地产权利措施的,不得批准转让。
经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目,工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让。
第六条 本办法实施前,在以行政划拨或者协议方式出让并限制转让的工业用地上兴建的工业楼宇,符合本办法规定可以转让的,应当按规定程序报批、补交地价后方可转让。
第七条 本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇,其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。
第八条 工业楼宇依法办理房地产初始登记后方可进行转让。
分期开发建设的工业楼宇,在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理房地产权初始登记前不得转让。
未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的,在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的文件外,房地产权登记机构还可视情况要求申请人提交下列材料:
(一)规划主管部门出具的楼宇分割施工图修改备案凭证,涉及建设工程规划许可内容变更的还应当有规划主管部门重新颁发的建设工程规划许可证;
(二)消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件;
(三)测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告。
第九条 依据法律、法规、规章、本办法规定及土地使用权出让合同明确约定不得分割转让的,不得办理分证登记。
本办法实施前已办理分证登记的工业楼宇,应当依照本办法的规定进行转让,但已转让并已办理房地产权登记的除外。
第十条 下列工业楼宇的转让,受让人必须具有经发展改革部门批准立项的项目,符合产业准入条件并通过产业主管部门依法进行的资格审查:
(一)市政府规划的专业产业区内的工业楼宇;
(二)土地使用权出让合同约定受让人准入条件的工业楼宇;
(三)市政府规定的其他情形。
前款规定的工业楼宇在办理房地产转移登记时,应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件。
第十一条 工业楼宇的转让应当在市土地房产交易中心公开进行,工业楼宇转让的信息应当在市土地房产交易中心公开发布。
属于本办法第十条规定情形的工业楼宇转让,应当由产业主管部门设定受让人的准入条件及再次转让的准入限制要求,市土地房产交易中心发布公告予以公开。
工业楼宇的交易规则,适用《深圳市土地交易市场管理规定》。
第十二条 经市政府批准的旧工业区升级改造的工业楼宇,依照本办法规定可以转让的,应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价,但限定自用部分的地价计收标准按市政府《关于工业区升级改造的若干意见》(深府〔2007〕75号)的规定执行。
计收的地价款须按现行地价收缴程序全部缴入国库。市政府安排的旧工业区升级改造扶持资金,由辖区政府或者市政府明确的责任部门专款用于旧工业区升级改造的环境整治和公共配套建设。
第十三条 经市政府批准纳入旧工业区升级改造范围并享有政府财政补贴的,应当由辖区政府与改造主体签订书面协议,明确约定工业楼宇转让价格要求或者政府可以按照成本价回购一定比例的工业楼宇。对拆除重建的旧工业区,有关价格要求和回购比例还应当在土地使用权出让合同中明确约定。
具体的价格要求、回购比例根据政府财政补贴的金额和政策优惠程度确定。
工业楼宇转让有价格要求的,次受让方也应当接受价格要求的限制,且应当在市土地房产交易中心公开发布的转让公告中予以明示。
第十四条 产业主管部门应当会同相关区政府依照有关规定对工业楼宇的使用进行监管。
产业、规划主管部门应当配合城管(执法)部门对擅自改变工业楼宇用途的行为依法进行查处。
第十五条 本办法规定的工业楼宇的配套设施,应当统一规划、集中建设,不得分割转让或者改变用途。
集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的百分之七,且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的百分之三十。具体的配套比例由市规划主管部门会同市国土房产、产业主管部门根据工业楼宇项目的产业性质及周边配套情况确定,如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的,应当报市政府批准。
独立建设工业项目的配套设施的比例按有关规定执行。
第十六条 本办法实施以后出让的工业用地使用期限可以在法律规定的土地使用权使用期限范围内,根据产业发展周期和特点具体确定。
第十七条 转让工业楼宇应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税,并按照国家法律规定缴纳其他相关税费。
缴清前款规定的税费后,转让的工业楼宇方可办理房地产转移登记。
第十八条 市政府有关主管部门可以根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。
第十九条 本办法自2008年10月10日起实施。本办法实施以前市政府规范性文件有关内容与本办法不一致的,以本办法的规定为准。
2、深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》的通知
深规土〔2013〕721号
各有关单位:
为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号),根据有关规定,我委组织制定了《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》,经市政府同意,现予印发施行。
深圳市规划和国土资源委员会
2013年12月6日
《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施细则
第一条 为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号,以下简称《办法》),根据《办法》第十六条规定,制定本细则。
第二条 工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及本细则关于工业楼宇转让的规定。
《办法》第二条第二款所称“工业用地”,包括含有工业生产(含研发)功能的混合用地。
《办法》所称“建筑面积”,是指房地产权利证书记载的建筑面积,总建筑面积是指同一宗地内建筑物面积之和。
《办法》及本细则所称“分割转让”,是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。
第三条 已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策依法处理并取得合法产权的工业楼宇转让,适用《办法》及本细则;但《决定》及其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策对其转让作出规定的,从其规定。
第四条 工业楼宇所在宗地用地批准文件或者土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上,且已明确约定所占产权份额但未约定不得分割转让的,视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。
第五条 用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确约定可以分割转让的工业楼宇,在本细则实施前已分割转让并办理转移登记的,以及根据《办法》第四条第二款的规定对工业楼宇进行分割转让的,已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让;未转让的部分不得转让,但未转让的部分又发生《办法》第四条第二款第(一)、(二)、(三)项规定情形的除外。
第六条 工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业,但下列情形除外:
(一)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的;
(二)因继承、受遗赠取得物权的;
(三)因共有分割取得物权的;
(四)因政府行使优先购买权的。
第七条 工业楼宇分割转让测绘前,转让方应当根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)规定,制定工业楼宇共有部分与专有部分的划分方案,并提交规划国土主管部门进行审核,确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。
第八条 商品性质的工业楼宇进行分割转让的,应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价;但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴纳地价的,不需要再补缴地价。
《办法》及本细则有关地价补缴的规定只适用于工业楼宇中拟转让的部分。
第九条 按照《办法》规定进行分割转让的,转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交以下材料:
(一)按照《办法》第四条第二款第(四)项进行分割转让的,应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书;
(二)按照《办法》第四条第二款第(五)项进行分割转让的,应当提供由市产业主管部门出具的产业转移相关证明;
(三)按照《办法》第四条第二款第(六)项进行分割转让的,应当提供区(新区)产业主管部门出具的同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件的书面意见;
(四)按照《办法》第四条第二款第(七)项进行分割转让的,应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件;
(五)按照《办法》第四条第二款第(八)项进行分割转让的,应当提供由证券监督管理部门出具的辅导备案登记凭证;
(六)受让人有准入条件限制的,应当提供区(新区)产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件;
土地使用权出让合同补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合《办法》及本细则规定的条件。
转让方按照《办法》第九条规定分割转让工业楼宇的,规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成的城市更新项目;转让方按照《办法》及本细则规定已划分共有部分与专有部分具体范围的,规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意的共有部分与专有部分划分方案。
第十条 《办法》第六条规定的工业楼宇优先购买权,由市、区(新区)土地整备(储备)机构行使。
市房地产登记机构受理工业楼宇转移登记申请后,经审查工业楼宇属于《办法》第六条规定情形的,应当通过市房地产权登记机构网站公告通知市、区(新区)土地整备(储备)机构行使优先购买权,公告期限不得少于10日。
土地整备(储备)机构决定行使优先购买权的,应当在公告期内书面告知市房地产权登记机构及工业楼宇转让方;逾期未告知的,市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。
第十一条 工业楼宇办理初始登记后首次进行转让的,转让方应当按照《办法》第十四条及本细则的规定缴纳转让增值收益;但具有下列情形之一的,免缴转让增值收益:
(一)城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的;
(二)用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的;
(三)市政府规定的其他情形。
第十二条 根据《办法》第十四条第二款规定计算增值收益时予以扣除的项目包括:
(一)工业楼宇的登记价(无登记价的,扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价);
(二)转让方取得工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费;
(三)转让方转让工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费;
(四)按照《办法》及本细则规定补缴的地价款。
第十三条 城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售,工业楼宇的受让人应当符合《办法》第五条的规定。
城市更新项目回迁户取得安置回迁的工业楼宇首次转让的,不适用《办法》第十四条第三款第(三)项规定,但应按照本细则第十四条的规定缴纳转让增值收益。
第十四条 除本细则第十一条规定的免缴情形外,城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的,其增值收益按以下方式缴纳:
(一)工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分,免缴增值收益;
(二)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分,按50%的比例上缴;
(三)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分,按60%的比例上缴;
(四)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分,按100%的比例上缴。
第十五条 在相关部门依法征收房地产转让相关税费后,工业楼宇转让方应当按照《办法》及本细则的规定缴纳应缴的增值收益。
市房地产权登记机构负责代收前款规定的工业楼宇转让增值收益。代收费用按政府收取增值收益的3%列支,并纳入政府财政预算,实行“收支两条线”管理。
工业楼宇转让取得的增值收益纳入国有土地使用权出让收支管理,统筹用于土地整备等项目资金需求。
第十六条 本细则自发布之日起施行,有效期5年。
3、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知
各有关单位:
为进一步完善《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号,以下简称《办法》)及《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》(深规土〔2013〕721号,以下简称《细则》)的有关规定,有效促进工业楼宇资源的有序流转,经市政府同意,现就工业楼宇及配套设施受让人资格限制以及转让增值收益收缴有关事宜通知如下:
一、工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业,但《细则》第六条规定的四种情形以及具有居住功能(含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等)的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外:
(一)本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的;
(二)本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的;
(三)经房改部门批准被纳入房改范围的;
(四)市政府批准的其他情形。
二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的,按照下列方式缴交增值收益:
(一)用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的,或者整体转让而整体转让的,免缴增值收益;
(二)用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确可以分割转让,根据《办法》第四条第二款的规定进行分割转让的,按照下列方式缴交增值收益,并在土地使用权出让合同补充协议中予以明确:
1.在竣工验收之日起五年内转让的,按照《办法》第十四条第三款第(一)项、第(二)项规定的方式缴交,无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的,按照成交价格或者计税参考价格(取价高者)的百分之五缴交;
2.在竣工验收之日起五年后转让的,免缴增值收益。
三、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的,属于配套设施的部分,按照市场评估地价标准计收地价,免缴增值收益;属于工业楼宇的部分,增值收益按照《细则》第十四条规定的方式缴交,无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的,按照以下累进方式缴交:
(一)成交价格或者计税参考价格(取价高者)未超过二万元/平方米的部分,免缴增值收益;
(二)成交价格或者计税参考价格(取价高者)超过二万元/平方米但未超过四万元/平方米的部分,按照百分之二十五的比例缴交增值收益;
(三)成交价格或者计税参考价格(取价高者)超过四万元/平方米的部分,按照百分之四十的比例缴交增值收益。
《办法》实施前已经签订土地使用权出让合同的城市更新项目,其改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的,项目实施主体可以项目整体为单位与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议,选择下列方式之一缴交增值收益:
(一)按照签订土地使用权出让合同时市政府工业楼宇转让有关规定进行分割转让的,非自用部分免缴增值收益;自用部分分割转让的,须符合《办法》第四条第二款规定的情形并按照《办法》第八条第二款规定补缴地价后,按照本通知第二条第(二)项规定的方式缴交增值收益;
(二)按照《办法》及《细则》关于城市更新项目的规定进行分割转让的,按照本条第一款规定的方式缴交增值收益。
四、已转移登记的工业楼宇及配套设施,自转移登记之日起五年内再转让的,按照《办法》第十四条第三款第(三)项规定的方式缴交增值收益;无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的,按照成交价格或者计税参考价格(取价高者)的百分之五征收。
已转移登记的工业楼宇及配套设施,自转移登记之日起五年后再转让的,免缴增值收益。
五、本通知自发布之日起施行,有效期五年。
深圳市规划和国土资源委员会
2014年8月8日
4、深圳经济特区高新技术产业园区条例(2006年修正本)
(2001年3月22日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2006年9月26日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第八次会议修正)
第一章 总则
第一条 为促进和保障深圳经济特区高新技术产业园区(以下简称高新区)的可持续发展,规范高新区管理,为高新区企业提供良好的法治环境和优质高效服务,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合深圳经济特区(以下简称特区)实际,制定本条例。
第二条 本条例所称高新区是指以发展高新技术产业为目的,经国务院科技主管部门批准,由深圳市人民政府(以下简称市政府)在深圳湾设立的园区和市政府划定的其他经济性区域。
高新区由市政府统一规划和统一管理。
第三条 本条例适用于高新区的组织和个人,以及高新区外的组织和个人在高新区从事与本条例相关的活动。
第四条 高新区的发展目标应当是:建设成为高效益的高新技术产业基地、科技成果孵化和辐射基地、创新人才的培养教育基地。
高新区重点发展高新技术产业以及其他智力密集型产业。
第五条 高新区享受国家、广东省以及深圳市扶持高新技术产业发展的各项优惠政策。
高新区的高新技术企业可以根据企业的实际情况,选择适用前款对自己最优惠的政策。
第六条 组织和个人在高新区投资的资产、收益等财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得非法占有或者实施其他侵害行为。
组织和个人在高新区内可以从事法律、法规和规章没有明文禁止的活动,但损害社会公共利益、违反社会公德的行为除外。
第七条 高新区的组织和个人的知识产权受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。
鼓励高新区的企业、高等院校、科研机构及相关人员进行专利申请、商标注册、软件著作权登记,取得自主知识产权,并对自主知识产权采取保护措施。
第二章 鼓励与保障
第一节 人才引进
第八条 市政府有关行政管理部门应当为高新区引进的留学人员、外省市科技和管理人才办理《人才工作证》或者有关户籍手续。
拥有《人才工作证》的人员可以在子女接受义务教育、购买住房等方面享受本市户籍人员的同等待遇。
第九条 留学人员受聘在高新区担任专业技术职务的,不受聘用单位指标的限制。
留学人员在国外取得专业执业资格,其所在国与我国有互认协议的,可以在本市办理相应的执业资格证书。
第十条 外事部门对因公临时出境的高新区的高新技术企事业人员,优先办理赴港长证和一次审批一年多次有效的出国任务批件。
第二节 资金支持
第十一条 加大市财政科技经费和其他专项资金对完善高新区创新体系的支持和资助力度,促进创新创业活动发展。
高新区设立留学生创业园。市政府出资设立留学归国人员创业资助资金,并在市财政科技经费中安排资金资助留学归国人员实施高新技术成果、项目转化和从事高新技术项目的研究开发。
高新区设立深圳虚拟大学园,市政府安排资金支持其发展,为各入园大学提供办公设施及优惠的科研、教学、生活条件。
第十二条 市政府鼓励企业、高等院校、科研机构在高新区创办从事技术创新的企业和机构,或者从事技术创新的研究开发活动,并可对其创新活动给予资金支持。
第十三条 市政府鼓励企业、高等院校、科研机构和其他组织或者个人在高新区设立为培养初创阶段的小企业或者合伙成长的创业服务机构(孵化器)。
创业服务机构(孵化器)可以享受本市扶持高新技术产业的优惠政策。
第十四条 市政府设立的信用担保机构应当为高新区中小企业提供以融资担保为主的信用担保。
第三节 风险投资
第十五条 境内外各种投资主体可以在高新区开展风险投资活动。
鼓励境内外创业资本在高新区设立风险投资机构。
第十六条 风险投资机构可以采取有限合伙的形式。
有限合伙的合伙人由有限合伙人和普通合伙人组成。投资人为有限合伙人,以其出资为限承担有限责任;资金管理人为普通合伙人,承担无限责任。
有限合伙的合伙人应当签订书面合同。合伙人的出资比例、分配关系、经营管理权限以及其他权利义务关系,由合伙人在合同中约定。
有限合伙的登记管理办法由市政府另行规定。
第十七条 风险投资机构在高新区对高新技术企业的投资额占总投资额的比重达到一定比例后,可享受市政府扶持高新技术产业的优惠政策。具体比例由市政府规定。
第十八条 市政府鼓励风险投资机构重点投资处于初创阶段的有高科技含量和发展前景的企业或者项目。
第十九条 风险投资机构可以通过企业购并、股权回购、证券市场上市以及其他方式,回收其风险投资。
第二十条 鼓励高新区的企业在境外进行投资、融资、经营、研发和国际经济、技术、人才的交流与合作。
第四节 规划与建设
第二十一条 市政府应当按照深圳市城市总体规划,根据高新区的发展需要和实际情况,对高新区和高新技术产业带的建设用地与发展进行统一规划。
高新区的公共设施用地面积应当占高新区总面积的百分之三十以上,其中绿地面积应当占高新区总面积的百分之十以上。
高新区的企业或者项目的用地,必须符合本条例第三十六条的规定。
第二十二条 高新区的户外环境由高新区行政管理机构组织规划与实施。
企业在高新区内设置的户外广告和标识应当由高新区行政管理机构进行初审。经初审合格后,有关企业应当按市政府的有关规定办理手续。
第二十三条 市政府对高新区的高新技术企业或者项目用地实行国有土地使用权出让制度和国有土地租赁制度,并逐步由土地使用权出让制度过渡为土地租赁制度。具体实施办法由市政府另行规定。
第二十四条 高新区行政管理机构应当为入区的中小科技企业在高新区提供微利价厂房。
第二十五条 高新区行政管理机构应当对申请高新区土地使用权的企业或者项目进行初审。高新区行政管理机构应在十个工作日内对企业或者项目的申请提出用地位置与面积的初审意见,报高新区领导机构批准。
申请人凭高新区行政管理机构出具的并经高新区领导机构批准的初审意见,向市政府规划、土地行政管理部门申请用地。
以协议方式出让国有土地使用权的,可依法减免土地使用权地价款。
第二十六条 土地使用者自出让合同签定之日起一年内未完成建筑物投资的百分之二十五的,市政府土地行政管理部门应当解除出让合同,退回原出让合同的剩余年期地价款,无偿收回建筑物和附着物。
第二十七条 土地使用者未能按出让合同中规定的竣工日期竣工且逾期一年以上的,市政府土地行政管理部门应当解除出让合同,退回原出让合同的剩余年期地价款,建筑物、附着物的补偿价格不得高于成本价减折旧价。
第二十八条 禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物。
因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的,由市政府土地行政管理部门收回土地使用权。土地收回价格不得高于原出让合同的剩余年期地价,建筑物补偿价格不得高于建筑物成本价减折旧价。具体实施办法由高新区行政管理机构会同市政府土地行政管理部门另行制定。
第二十九条 企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的,该土地使用权或者房地产可以转让或者出租,但受让方和承租方资格应当符合本条例第三十六条规定的条件,其资格由高新区行政管理机构认定。
第三十条 已取得高新区土地使用权或者建筑物的企业,其控股权变更时,工商行政管理部门应当在五个工作日内书面通知高新区行政管理机构;其项目发生改变的,该企业应当自项目发生改变之日起五个工作日内告知高新区行政管理机构,高新区行政管理机构应当根据本条例第三十六条的规定重新认定入区资格。
第三十一条 禁止改变高新区内工业用地性质和建筑物功能,禁止将非商品性质的房地产转为商品性质。
第三十二条 以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物用于抵押的,经市政府土地行政管理部门批准后,可申请房地产抵押登记。土地抵押价格不得高于原出让合同的剩余地价,建筑物抵押价格不得高于建筑物成本价减折旧价。实现抵押权需处分房地产的,房地产的处分应当参照本条例第二十八条的有关规定处理。
第三十三条 高新区内以协议或租赁方式取得土地使用权所形成的地上建筑物,空置部分经高新区行政管理机构批准可调剂使用,但调剂部分不得超过其建筑物使用面积的百分之五十。使用调剂房的企业或者项目应当由高新区行政管理机构根据本条例第三十六条认定。
调剂使用的费用标准由高新区行政管理机构会同有关行政管理部门按非盈利原则统一制定。
调剂办法由高新区行政管理机构会同有关行政管理部门另行制定。
第三十四条 市政府有关行政管理部门应当为高新区的高新技术企业提供微利租金的配套住房。
高新区行政管理机构应当根据企业需求向有关行政管理部门提出配套住房的户型比例与功能要求。
第三十五条 配套住房的分配由企业提出申请,经高新区行政管理机构审核后,产权单位与申请租房的企业签定租赁合同。
高新区的配套住房应当出租给高新区的高新技术企业或者项目,不得出售或者转租。
第三章 进入与迁出
第一节 进入
第三十六条 进入高新区的企业或者项目,需要申请高新区土地及厂房的,应当符合高新区产业发展规划,有相应的资金保证,且资金来源明确,并具备下列条件之一:
(一)市政府科技行政管理部门认定的高新技术企业或者项目;
(二)国内外知名高新技术企业;
(三)为高新区的高新技术企业提供相关配套服务的企业或者机构。
本条前款规定之外的组织或者个人,申请进入高新区的,应当从事本市高新技术产品目录范围内产品的研究开发、生产经营和技术服务活动。
第三十七条 申请进入高新区的企业或者项目,应当向高新区行政管理机构提交下列材料:
(一)企业或者项目入区申请书;
(二)项目可行性报告;
(三)企业营业执照原件及复印件或者企业名称预先核准通知书;
(四)企业董事会或者股东会作出的有关决议、章程、合同。
需要向高新区申请用地或者厂房的企业或者项目,除提交本条前款规定的材料外,还应当提供符合本条例第三十六条第一款规定的相应的证明文件。
第三十八条 高新区的高新技术企业的注册资本可以由出资人按照法律、行政法规的规定分期缴纳。
第三十九条 以高新技术成果作价出资在高新区设立企业的,其所占注册资本的比例,可以由出资各方按照法律、行政法规规定协商约定。但以国有资产出资的,应当按照国家有关国有资产管理的规定办理。
第四十条 高新区行政管理机构应当在受理申请之日起五个工作日内作出准予、不予或者暂缓入区的决定。
对不予或者暂缓入区的申请人,市政府工商行政管理部门不得受理其进入高新区的注册登记申请。
第四十一条 高新区的高新技术企业可以实行股份期权和技术管理以及其他智力要素参与收益分配的制度。
第四十二条 高新区内经营期满需延期经营的企业,应当在经营期满前六十日内向高新区行政管理机构提出重新进行入区资格审查的申请。
第二节 迁出
第四十三条 企业或者项目有下列情形之一的,应当迁出高新区:
(一)被市政府科技行政管理部门取消高新技术企业或者项目资格的;
(二)经营到期的企业,经高新区行政管理机构重新进行审查未通过的或者逾期未重新提出入区资格申请的;
(三)已在高新区内设立,但不符合本条例第三十六条规定的;
(四)未经高新区行政管理机构审核,自行改变原申报项目,违反高新区产业规划的。
第四十四条 迁出高新区的程序:
(一)具有本条例第四十三条第(一)、(二)项情形的企业,可以向高新区行政管理机构申请暂缓迁出,暂缓期最长为二年。暂缓期内达到入区条件的,可恢复其入区资格。不申请暂缓迁出或者暂缓期满仍未重新取得入区资格的,应当自高新区行政管理机构送达迁出通知书之日起三个月内迁出高新区。
(二)已在高新区内设立,但不符合本条例第三十六条规定的企业,由高新区行政管理机构下达限期整改通知书,整改期限为三年。期满仍未达到入区资格的,应当自期满之日起三个月内迁出高新区。
第四章 管理体制与政府行为规范
第一节 管理体制
第四十五条 市政府设立高新区领导机构和高新区行政管理机构,管理高新区的相关事务。
第四十六条 高新区领导机构由市政府主要负责人及市政府有关行政管理部门负责人组成,其职责为:
(一)负责制定高新区建设的发展战略、方针、政策;
(二)审查高新区发展规划及年度资金计划;
(三)审查高新区企业或者项目的用地;
(四)协调解决高新区开发、建设和管理中的重大问题。
第四十七条 高新区行政管理机构是高新区领导机构的办事机构和市政府的派出机构,其职责为:
(一)组织编制高新区总体发展规划、产业发展规划;参与编制高新区分区规划以下层次的城市规划、信息化建设规划和环境保护专项规划;
(二)负责对进入高新区的企业或者项目的审核;
(三)负责高新区内用地(包括用地位置与面积)的初审;
(四)负责市政府通过高新区行政管理机构投入高新区资金的管理和使用;
(五)负责市政府为高新区提供的配套住房的分配审核;
(六)负责高新区的有关统计工作;
(七)负责高新区的户外广告、标识设置的初审;
(八)市政府委托的其他事项。
第二节 政府行为规范
第四十八条 高新区行政管理机构和市政府有关行政管理部门应当为高新区的高新技术企业提供优质、高效、便捷的服务,并确立高新区有关高新技术企业的业务优先办理的原则。
市政府有关行政管理部门可以在高新区设立办公窗口,高新区行政管理机构应当为市政府有关行政管理部门在高新区设立办公窗口创造条件。
第四十九条 高新区行政管理机构和市政府有关行政管理部门应当依法行政,公开有关高新区的政务和服务承诺及信息。
第五十条 市政府有关行政管理部门应当简化行政审批手续。有关行政审批的条件、标准、时限和程序应当公开。
第五十一条 市政府税务、劳动等行政管理部门可以对高新区的高新技术企业的年度检验等事项实行信誉免检。
第五十二条 市政府实行高新区重大决策听证制度。有关高新区改革、发展的重大决策事项,涉及高新区组织和个人利益的,决策机关应当举行听证。
市政府制定的规章和有关行政管理部门制定的规范性文件,其中行政审批、行政处罚、强制措施等事项涉及高新区组织或者个人的,制定机关应当举行听证。
第五十三条 市政府为完善高新区综合配套服务设施提供支持和保障。
高新区行政管理机构和市政府有关行政管理部门应当为高新区的企业引入风险投资、金融、电信、邮政、运输、供电、供水、设备租赁、中介等配套服务提供方便条件。
第五章 法律责任
第五十四条 违反本条例规定的,高新区行政管理机构应当向市政府有关行政管理部门提出行政处罚建议;市政府有关行政管理部门无正当理由的,应当采纳。
第五十五条 高新区的企业和个人非法变更高新区的土地用途或者非法转让、出租高新区内房地产的,依照《深圳经济特区土地使用权出让条例》等法规的有关规定予以处罚。
第五十六条 违反本条例第四十四条的规定,拒不迁出高新区的,高新区行政管理机构可以向人民法院申请强制执行。
第五十七条 有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的,上级行政管理部门应当责令改正;情节严重的,行政监察部门或者上级行政管理部门应当追究直接责任人员和主要负责人的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)企业依照有关法律、法规的规定,应当受到保护的合法权益,因有关行政管理部门及其工作人员没有依法履行职责而受到侵害的;
(二)企业依照本条例的规定应当享有的权利,因有关行政管理部门及其工作人员没有依法办理而未能享有的。
第五十八条 高新区行政管理机构和市政府有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的,有关部门应当依法追究直接责任人和主要负责人的行政责任;情节严重,构成犯罪的,依法追究责任人的刑事责任:
(一)侵犯高新区内企业和个人的合法权益的;
(二)滥用职权或者超越法定职权审批高新区的入区资格、土地使用权、配套住房和户外广告、标识的;
(三)利用职权徇私舞弊,非法牟取利益的。
第五十九条 当事人对高新区行政管理机构和市政府有关行政管理部门的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
第六章 附则
第六十条 市政府应当依据本条例,制定配套的实施细则。
第六十一条 本条例施行前颁布的特区法规与本条例的有关规定不一致的,以本条例的规定为准。
第六十二条 本条例规定由市政府或者有关部门制定具体实施办法或者实施细则的,市政府或者有关部门应当自本条例修改决定施行之日起六个月内制定。
第六十三条 本条例自2001年5月1日起施行,1998年8月26日市政府颁布的《深圳经济特区高新技术产业园区管理规定》同时废止。